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為規(guī)范工業(yè)（倉儲）用地改造，提高土地利用效率、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進城市更新和高質(zhì)量發(fā)展，落實“島內(nèi)大提升、島外大發(fā)展”戰(zhàn)略，近日廈門市自然資源和規(guī)劃局出臺《廈門市工業(yè)（倉儲）用地改造管理暫行辦法》（下文簡稱《辦法》）。廈門土地房產(chǎn)研究中心專門對《辦法》進行解讀。
一
《辦法》適用范圍
《辦法》明確，廈門市工業(yè)用地控制線范圍以外的國有建設用地中的工業(yè)（倉儲）用地，包括工業(yè)用地、倉儲用地及前述功能的混合用地，可以由土地使用權(quán)人按規(guī)定申請對原用地及宗地內(nèi)建筑物、構(gòu)筑物進行改造。
但是，屬于下列情形的用地，原則上不得由土地使用權(quán)人申請改造：
?。ㄒ唬┮鸭{入政府收儲計劃或已明確以收儲方式整體改造區(qū)域內(nèi)的用地。
?。ǘ┸壍澜煌ㄕ军c300米范圍內(nèi)的用地。
?。ㄈ┫嚓P(guān)專項規(guī)劃明確需保留原用途使用的用地。
?。ㄋ模┪挥谏鷳B(tài)控制線內(nèi)等相關(guān)規(guī)劃明確不宜建設的用地。
二
工業(yè)（倉儲）用地改造后的用途
根據(jù)《辦法》，位于廈門市工業(yè)用地控制線范圍以外的國有建設用地中的工業(yè)（倉儲）用地，如果不屬于上述不得改造的情形，都可以申請改造為教育、醫(yī)療、養(yǎng)老托幼、體育等4類補民生短板項目。
同時，本次《辦法》同步發(fā)布了由市政府確定的改造政策區(qū)范圍，位于改造政策區(qū)范圍內(nèi)的工業(yè)（倉儲）用地，除了可改造為教育、醫(yī)療、養(yǎng)老托幼、體育等4類補民生短板項目，還可以按下列規(guī)定進行改造：
?。ㄒ唬┪挥谑屑墸ê┮陨险鷾试O立的軟件研發(fā)、文創(chuàng)專業(yè)園區(qū)的（圖中藍色、黃色區(qū)塊），可以分別改造為軟件研發(fā)、文創(chuàng)類產(chǎn)業(yè)項目;
?。ǘ┪挥谑姓鞔_可改造為商業(yè)等其他經(jīng)營性用途的片區(qū)的（圖中紅色區(qū)塊），可以改造為市政府確定用途的項目。
改造政策區(qū)范圍圖隨《辦法》一起發(fā)布，政策區(qū)可按規(guī)定報市政府批準后調(diào)整
TIPS
● 工業(yè)（倉儲）用地不得改造為商品住宅項目。
● 教育、醫(yī)療、養(yǎng)老托幼、體育等4類補民生短板項目經(jīng)行業(yè)主管部門審查認定，在《辦法》中進行了明確。
● 申請改造為軟件研發(fā)、文化創(chuàng)意類及商業(yè)等項目的，由區(qū)政府會同行業(yè)主管部門聯(lián)合進行產(chǎn)業(yè)審查認定，嚴格執(zhí)行產(chǎn)業(yè)準入、園區(qū)（或片區(qū)）管理等的相關(guān)要求。
● 位于中國（福建）自由貿(mào)易試驗區(qū)廈門片區(qū)內(nèi)的工業(yè)（倉儲）用地改造項目，可由片區(qū)管委會根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要上報市政府同意后實施。
三
工業(yè)（倉儲）用地改造申請條件
申請工業(yè)（倉儲）用地改造，應滿足產(chǎn)權(quán)清晰、無違法違規(guī)用地行為等9項要求，缺一不可。具體如下：
?。ㄒ唬┥暾埲伺c土地使用權(quán)人一致。
（二）已取得土地房屋權(quán)證。
（三）原用地不存在違法違規(guī)使用土地、違反土地出讓合同（或用地批文、劃撥決定書）、監(jiān)管協(xié)議約定行為或已依法處理。
?。ㄋ模┎簧婕皯婪ㄕ魇栈蚴栈貒薪ㄔO用地使用權(quán)。
?。ㄎ澹┌醋诘厣暾垺?/p>
?。┥暾埲顺兄Z項目改造后滿足建筑結(jié)構(gòu)和消防安全要求。
?。ㄆ撸┥暾埻恋赜猛咀兏?，項目宗地需取得建設工程竣工規(guī)劃條件核實8年以上，且申請改造之日剩余土地使用年期不少于8年。
?。ò耍┥暾埻恋赜猛咀兏模兏鼉?nèi)容符合控制性詳細規(guī)劃。
（九）已征求利害關(guān)系人意見。
四
工業(yè)（倉儲）用地改造方式
工業(yè)（倉儲）用地改造方式包括土地用途變更和建筑功能臨時變更兩種。
?。ㄒ唬┩恋赜猛咀兏?/p>
1.土地用途變更是指經(jīng)批準變更土地用途并進行相應的改造，允許部分或全部拆除重建，并按控制性詳細規(guī)劃重新核定規(guī)劃條件，但根據(jù)相關(guān)規(guī)定需作為歷史遺存保留的除外。新用途土地使用年限按原用地剩余年限確定。
2.不涉及拆除重建的土地用途變更項目，在不改變原建筑結(jié)構(gòu)的前提下，允許對原建筑進行局部改造，但原則上不改變原建筑高度、不增加項目用地面積、不實施拆除重建。在滿足相關(guān)規(guī)范要求的前提下，經(jīng)審核同意可增設必要的電梯、消防通道、消防樓梯、通道性連廊、建筑出入口雨棚等配套設施，但不得增加行政辦公及生活服務設施。
3.需報市政府批準同意后方可實施，具體審批程序如下：
4.需按規(guī)定補交土地出讓金，計算公式如下：
補交土地出讓金額=變更后用途土地使用權(quán)剩余年限市場評估價-原用途土地使用權(quán)剩余年限價格
若變更后用途土地使用權(quán)剩余年限的市場評估價≤原用途土地使用權(quán)剩余年限價格，則不需要補交土地出讓金。
舉例：
假設1宗位于海滄區(qū)、建筑面積10000平方米的工業(yè)（倉儲）用地申請變更為養(yǎng)老設施用地。該地塊作為工業(yè)（倉儲）用地當前剩余年限的評估價格為440元/平方米，若作為養(yǎng)老設施用地當前剩余年限的評估價為980元/平方米，則該地塊進行變更需補交土地出讓金為：
10000㎡×（980元/㎡-440元/㎡）=540萬元
?。ǘ┙ㄖδ芘R時變更
1.建筑功能臨時變更是保持原土地用途、土地使用年期不變， 利用存量工業(yè)（倉儲）房產(chǎn)發(fā)展本《辦法》支持的產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的行為。建筑功能臨時變更有效年限為5年，不得超過批準的土地使用年期。
2.在不改變原建筑結(jié)構(gòu)的前提下，允許對原建筑進行局部改造，但原則上不改變原建筑高度、不增加項目用地面積、不實施拆除重建。在滿足相關(guān)規(guī)范要求的前提下，經(jīng)審核同意可增設必要的電梯、消防通道、消防樓梯、通道性連廊、建筑出入口雨棚等配套設施，但不得增加行政辦公及生活服務設施。
3.原則上由區(qū)政府批準，但下列建筑功能臨時變更項目需報市政府同意后方可實施：
（1）增設的各類配套設施的總建筑面積》原產(chǎn)權(quán)計容建筑面積12%的項目。
（2）改造為教育、醫(yī)療、養(yǎng)老托幼、體育等4類補民生短板以外的項目。
?。?）改造為含有居住功能的養(yǎng)老托幼類、醫(yī)療類項目（“含有居住功能”指分隔單元計容建筑面積小于等于300平方米，獨立設置衛(wèi)生間）。
?。?）改造政策區(qū)外的零星工業(yè)（倉儲）用地改造項目。
其審批程序如下：
4.建筑功能臨時變更為教育、醫(yī)療、養(yǎng)老托幼、體育等4類補民生短板項目，以及軟件研發(fā)項目、文創(chuàng)類項目的，無需繳交土地年租金;變更為市政府明確的其他經(jīng)營性用途項目的，則按以下公式計算土地年租金：
土地年租金=（新建筑功能對應土地用途基準地價*修正系數(shù)-舊建筑功能對應土地用途基準地價*修正系數(shù)）*1.2
若新建筑功能對應的基準地價修正值≤舊建筑功能對應的基準地價修正值，則不用結(jié)算土地年租金。
TIPS
● 采取土地用途變更方式的拆除重建項目，周邊國有未出讓的邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發(fā)的零星土地，若總面積同時滿足：①≤項目拆除范圍用地面積的10%;②≤3000平方米，并且因規(guī)劃統(tǒng)籌確需一并改造利用的，可以作為零星用地以協(xié)議出讓方式供應給改造項目申請人，土地用途與項目改造后用途一致，土地出讓年期截止時間與改造項目一致。
● 原以劃撥方式取得的用地，土地用途變更后不符合《劃撥用地目錄》的，應在土地用途變更供地方案中包含劃撥用地補辦出讓方案，一并報市政府批準。
● 原土地出讓合同對土地用途變更及地價結(jié)繳有明確約定的，按約定執(zhí)行。
五
引入市場主體改造
原土地使用權(quán)人除了進行自主改造之外，還可通過以下方式引入市場主體參與改造：
（一）通過聯(lián)營、入股、轉(zhuǎn)讓等方式進行改造。
?。ǘ┫噜彽亩嘧诘貕K，涉及多個土地使用權(quán)人的，可以通過協(xié)商收購、合作入股等方式，將多宗地塊一起申請集中改造。TIPS
原用地的土地出讓合同（含補充合同）中含有土地使用權(quán)人股權(quán)變更限制條款的，須按程序報市政府研究同意。
六
實施全鏈條監(jiān)管
《辦法》規(guī)定，屬地區(qū)政府及相關(guān)行業(yè)主管部門、職能部門，應依職責加強對改造項目的全鏈條監(jiān)管，嚴格按土地出讓合同（含補充合同）、建筑功能臨時變更合同、監(jiān)管協(xié)議等實施監(jiān)管，對發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)違約行為除依法進行處置外，還將按規(guī)定納入社會信用體系監(jiān)管。
此外，申請進行工業(yè)（倉儲）用地改造，還有以下幾點需要特別強調(diào)：
（一）改造項目嚴禁未經(jīng)批準擅自改變用途或建筑功能。
（二）屬于土地用途變更的，改造后的建設用地使用權(quán)須辦理整體產(chǎn)權(quán)、整體持有、整體抵押。
?。ㄈ儆诮ㄖδ芘R時變更的，不改變原用地的權(quán)屬性質(zhì)，不辦理建筑功能變更登記，不得轉(zhuǎn)讓;因城市建設需要征收或收儲的，仍按原土地房屋權(quán)證載明的土地用途、建筑面積和建筑功能給予補償。
?。ㄋ模┩恋赜猛咀兏蠡蚪ㄖδ芘R時變更期間，土地使用權(quán)人的股權(quán)不得變更。
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