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剛剛，重磅消息傳來！
住建部發(fā)文，嚴控大拆大建！
8月10日，住建部發(fā)布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》（下文簡稱《通知》），從堅持劃定底線，防止城市更新變形走樣;堅持應留盡留，全力保持城市記憶;堅持量力而行，穩(wěn)妥推進改造提升三方面提出11條城市更新實踐要求。
實施城市更新行動作為黨的十九屆五中全會作出的重要決策部署，已經(jīng)寫入國家“十四五”規(guī)劃綱要，它是完善城市空間結構和功能布局的重要舉措。
但近期以來，各地在推動城市更新過程中，出現(xiàn)一些繼續(xù)沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設方式，大拆大建，急功近利的現(xiàn)象，有些地方出現(xiàn)隨意拆除老建筑、征遷居民等亂象，產(chǎn)生新的城市問題。
為積極穩(wěn)妥實施城市更新行動，住建部發(fā)布了上述通知。該通知的發(fā)布，意味著舊改將告別急風暴雨般的大拆大建，走向和風細雨般的城市更新。
可以預見，在意見稿的指引下，未來將實行以城市居民的真正需求為導向的城市更新模式。
01
嚴控大拆大建 不大規(guī)模拆城中村
《通知》明確，要嚴格控制大規(guī)模拆除、新增建筑，嚴格控制大規(guī)模搬遷居民，確保住房租賃市場供需平穩(wěn)。
《通知》規(guī)定，除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上老城區(qū)更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆除建筑面積不應大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。
在嚴控大規(guī)模搬遷方面，《通知》明確要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地安置為主，改善居住條件，保持鄰里關系和社會結構，更新單元（片區(qū)）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。
此外，《通知》還提出嚴格控制老城區(qū)改擴建、新建建筑規(guī)模和建設強度，原則上更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆建比不宜大于2。
02
房租年漲幅不超5%
值得關注的是，此次意見稿兼顧到了新市民、低收入群體的租住問題。
意見稿強調(diào)，不大規(guī)模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，導致住房租賃市場供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難;
同步做好中低價位、中小戶型長期租賃住房建設，并明確住房租金年度漲幅不超過5%。
03
鼓勵漸進式更新和微改造
與大拆大建相反，《通知》鼓勵小規(guī)模、漸進式有機更新和微改造，提倡分類審慎處置既有建筑;積極拓展公共空間、公園綠地，保持適宜密度，提高城市宜居度。
另外，《通知》還提出在城市更新時間中要探索可持續(xù)更新模式，不沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設方式，片面追求規(guī)模擴張帶來的短期效益和經(jīng)濟利益。鼓勵推動由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉變，探索政府引導、市場運作、公眾參與的可持續(xù)模式。
《通知》要求，督促對正在建設和已批待建的城市更新項目進行再評估，重新完善城市更新試點工作方案，對涉及推倒重來、大拆大建的要徹底整改。
通知原文：
關于在實施城市更新行動中
防止大拆大建問題的通知
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實施城市更新行動是黨的十九屆五中全會作出的重要決策部署，是國家“十四五”規(guī)劃綱要明確的重大工程項目。實施城市更新行動，要順應城市發(fā)展規(guī)律，尊重人民群眾意愿，以內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑，轉變城市開發(fā)建設方式，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴管大拆大建，加強修繕改造，注重提升功能，增強城市活力。近期，各地積極推動實施城市更新行動，但在推進過程中，出現(xiàn)繼續(xù)沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設方式，大拆大建，急功近利的傾向，有些地方出現(xiàn)隨意拆除老建筑、征遷居民、砍伐老樹、變相抬高房價、提高生活成本，產(chǎn)生新的城市問題。為積極穩(wěn)妥實施城市更新行動，現(xiàn)提出以下要求：
一、堅持劃定底線，防止城市更新變形走樣
?。ㄒ唬﹪栏窨刂拼笠?guī)模拆除。除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上老城區(qū)更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆除建筑面積不應大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。鼓勵小規(guī)模、漸進式有機更新和微改造，提倡分類審慎處置既有建筑。除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機構鑒定為危房且無修繕保留價值的房屋可以拆除外，其他既有建筑應以保留修繕加固為主，改善設施設備和提高節(jié)能水平，充分利用存量資源。對擬拆除的建筑，應加強評估論證，公開征求意見，嚴格遵守相關規(guī)定并履行報批程序。
（二）嚴格控制大規(guī)模增建。除增建必要的公共服務設施外，不大規(guī)模新增建設規(guī)模，不突破老城區(qū)原有密度強度，不增加資源環(huán)境承載壓力。嚴格控制老城區(qū)改擴建、新建建筑規(guī)模和建設強度，原則上更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆建比不宜大于2。在確保安全的前提下，允許適當增加建筑面積用于住房成套化改造、建設保障性租賃住房、完善公共服務設施和基礎設施等。鼓勵探索區(qū)域規(guī)模統(tǒng)籌，加強過密地區(qū)功能疏解，積極拓展公共空間、公園綠地，保持適宜密度，提高城市宜居度。
?。ㄈ﹪栏窨刂拼笠?guī)模搬遷。不大規(guī)模、強制性搬遷居民，改變社會人口結構，割斷人、地和文化的關系。要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地安置為主，改善居住條件，保持鄰里關系和社會結構，更新單元（片區(qū)）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。踐行美好環(huán)境與幸福生活共同締造理念，同步推動城市更新與社區(qū)治理，鼓勵房屋所有者、使用人參與城市更新，形成共建共治共享的氛圍，維護社會和諧穩(wěn)定。
?。ㄋ模┐_保住房租賃市場供需平穩(wěn)。不大規(guī)模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，導致住房租賃市場供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。鼓勵穩(wěn)步實施城中村改造，完善公共服務和基礎設施，改善公共環(huán)境，消除安全隱患，同步做好中低價位、中小戶型長期租賃住房建設，統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，住房租金年度漲幅不超過5%。
二、堅持應留盡留，全力保持城市記憶
?。ㄎ澹┍Ａ衾眉扔薪ㄖ?。不隨意拆除、遷移歷史建筑和具有保護價值的老建筑，不脫管失修、修而不用、隨意閑置。對擬實施城市更新的區(qū)域，要開展調(diào)查評估，梳理評測既有建筑狀況，明確應保留保護的建筑清單，未開展調(diào)查評估、未完成歷史文化街區(qū)劃定和歷史建筑確定專項工作的區(qū)域，不應實施城市更新。支持在不變更土地使用性質(zhì)和權屬、不降低消防等安全水平的條件下，加強老廠房等老建筑改造、修繕和利用。
?。┍３掷铣歉窬殖叨取２黄茐膫鹘y(tǒng)格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，禁止修大馬路、建大廣場。鼓勵采用繡花功夫，對舊居住區(qū)、舊廠區(qū)、舊商業(yè)區(qū)等進行修補、織補式更新，合理控制建筑高度，最大限度保留老城區(qū)具有特色的空間格局和肌理。
?。ㄆ撸┭永m(xù)城市特色風貌。不破壞地形地貌，不伐移老樹和有地方特征的現(xiàn)有樹木，不挖山填湖，不隨意改變或侵占河湖水系，不隨意改建具有歷史價值的公園，不隨意改老地名，杜絕“貪大、媚洋、求怪”亂象，嚴禁建筑抄襲、模仿、山寨行為。堅持低影響的更新建設模式，保持老城區(qū)自然山水環(huán)境，保護古井、古樹、古橋等歷史遺存，鼓勵采用當?shù)亟ㄖ牧虾托问?，建設體現(xiàn)地域特征、民族特色和時代風貌的城市建筑，加強城市生態(tài)修復，留白增綠，保留城市特有的地域環(huán)境、文化特色、建筑風格等“基因”。
三、堅持量力而行，穩(wěn)妥推進改造提升
?。ò耍┘訌娊y(tǒng)籌謀劃。不忽視地方實際和居民意愿，頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，運動式、盲目實施城市更新。要加強工作統(tǒng)籌，堅持城市體檢評估先行，因地制宜、分類施策，合理確定城市更新重點，劃定城市更新單元，與相關規(guī)劃充分銜接，科學編制城市更新規(guī)劃和計劃，建立項目庫，明確實施時序，探索適用于存量更新的規(guī)劃、土地、財政、金融等政策，完善審批流程和標準規(guī)范，拓寬融資渠道，防范債務風險，量力而行、精準施策、久久為功。
?。ň牛┨剿骺沙掷m(xù)更新模式。不沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設方式，片面追求規(guī)模擴張帶來的短期效益和經(jīng)濟利益。鼓勵推動由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉變，探索政府引導、市場運作、公眾參與的可持續(xù)模式，政府注重協(xié)調(diào)各類存量資源，加大財政支持力度，吸引社會專業(yè)企業(yè)參與運營，以長期運營收入平衡改造投入，鼓勵現(xiàn)有資源所有者、居民出資參與微改造。支持項目策劃、規(guī)劃設計、建設運營一體化推進，鼓勵功能混合和用途兼容，推行混合用地類型，采用疏解、騰挪、置換、租賃等方式，發(fā)展新業(yè)態(tài)、新場景、新功能。
?。ㄊ┘涌煅a足功能短板。不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脫離實際、勞民傷財?shù)恼児こ毯托蜗蠊こ?。以補短板、惠民生為更新重點，聚焦居民急難愁盼的問題訴求，鼓勵騰退出的空間資源優(yōu)先用于建設公共服務設施、市政基礎設施、防災安全設施、防洪排澇設施、公共綠地、公共活動場地等，完善城市功能。鼓勵建設完整居住社區(qū)，完善社區(qū)配套設施，拓展共享辦公、公共教室、公共食堂等社區(qū)服務，營造無障礙環(huán)境，建設全齡友好型社區(qū)。
（十一）提高城市安全韌性。不重地上輕地下，不過度景觀化、亮化，增加城市安全風險。開展城市市政基礎設施摸底調(diào)查，排查整治安全隱患，推動地面設施和地下市政基礎設施更新改造統(tǒng)一謀劃、協(xié)同建設。在城市綠化和環(huán)境營造中，鼓勵近自然、本地化、易維護、可持續(xù)的生態(tài)建設方式，優(yōu)化豎向空間，加強藍綠灰一體化海綿城市建設。
各地要不斷加強實踐總結，不斷完善制度機制政策，試點探索推進城市更新，加強對各市（縣）工作的監(jiān)督指導，督促對正在建設和已批待建的城市更新項目進行再評估，重新完善城市更新試點工作方案，對涉及推倒重來、大拆大建的要徹底整改。我部將定期對城市更新行動情況進行調(diào)研指導，及時研究協(xié)調(diào)解決難點問題，積極推動出臺相關政策，推動實施城市更新行動。
04
廈門舊改進行時
這兩年，廈門城市更新行動進展迅猛，城中村拆遷、老舊小區(qū)改造比比皆是。尤其是島內(nèi)城中村，正被大量拆除。
以湖里東部舊村改造為例，從2019年初正式啟動以來，兩年多時間已完成32個自然社整村簽約，26個自然社整村拆除。共拆除面積785萬平，完成全部900多萬平的85%。其中，高林-金林、湖里體育公園、湖邊水庫東、五緣灣營運中心二期，4個片區(qū)已完成100%拆除。
去年，廈門最大范圍的老舊城區(qū)改造項目——湖濱片區(qū)改造提升項目正式啟動。改造提升范圍約30公頃，涉及單位、居民住戶5000多戶。經(jīng)過近一年的推進，片區(qū)于今年五一期間正式開始拆除。
老舊小區(qū)改造上，截至去年底，廈門已累計完成456個老舊小區(qū)改造，涉及房屋1349棟、建筑面積約322萬平方米，惠及居民40681戶。
而根據(jù)廈門市城鄉(xiāng)建設品質(zhì)提升工作要求，今年廈門還計劃再完成2.5萬戶老舊小區(qū)改造任務，包括檳榔東里、檳榔西里、振興新村等小區(qū)都在計劃竣工項目之列。
需要提醒的是，此次住建部發(fā)文，并不是叫停拆遷改造，而是叫停大拆大建，因此并不會給廈門的拆遷按下“暫停鍵”，城市更新依然是十四五規(guī)劃的重點項目工程。但影響也不能忽視，此后的拆遷比重可能會有所降低。
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