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近兩年在廈門關(guān)注二手房的人越來越多，有不少小伙伴表示：外地人在廈門如何買房？還是不清楚二手房購買流程？不知道買賣二手房到底應(yīng)該交哪些稅？不知道買二手房應(yīng)該注意什么問題？
不打緊，今天廈門便民網(wǎng)為大家整理二手房的相關(guān)事宜，超干的干貨請收好！
有想購買二手房或是新房的人，都可以先看看自己有沒有購房資格，需要交納多少稅費，貸款可能可以貸到多少，再進行選房交易哦~
購房政策
買房之前，首先就要了解購房政策，什么樣的人可以在廈門買房？
目前廈門執(zhí)行的買房政策是：針對不同群體實行不同程度上的限購。
2016年10月5日起，廈門市進一步從嚴執(zhí)行住房限購政策，對行政區(qū)域內(nèi)建筑面積180平方米及以下的商品住房以下住宅實行限制購買政策。
對以下三種類型居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其銷售建筑面積180平方米及以下的商品住房。
（一）擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；
?。ǘ碛?套及以上住房的非本市戶籍居民家庭；
?。ㄈo法提供購房之日前3年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納2年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭。
上述商品住房包括新建商品住房和存量住房（二手住房）。交易時間按以下方式認定：購買新建商品住房以提交商品房買賣合同網(wǎng)簽時間為準，存量住房（二手住房）買賣以市不動產(chǎn)登記中心業(yè)務(wù)收件時間為準。
本市戶籍家庭購房
無房：可買兩套房
有一套住房：可買一套房
有兩套及以上住房：不可買房
本市戶籍成年單身（含離異）人士限購一套房
如何認定為本市戶籍家庭？
廈門戶家庭是指家庭成員中夫妻雙方至少有一人是具有廈門市戶籍（包括集體戶口），即視為廈門戶籍家庭。
提示：本人及其配偶、未滿18歲的子女合計為一個家庭。年滿18歲的子女不計算在內(nèi)，其具有購房資格時，可看做單身購買房產(chǎn)。
非本市戶籍家庭
無房：可買一套房。須4年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納三年以上個稅或社保有一套及以上住房：可買180以上住房
注：通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房后再次購買住房需滿3年
限售
新購買住房的，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。
貸款政策
商業(yè)貸款&LPR
廈門目前實行“認房又認貸”的政策，房貸利率按照“基準利率+基點（BP）”的方式計算。
根據(jù)監(jiān)管部門的安排，3月1日起，存量房貸定價基準需進行切換，從參考基準利率定價切換為參考LPR定價。存量房貸需要在今年3月1日至8月31日前完成“錨”的切換。
這意味著，到8月31日，購房者面臨著“重簽房貸合同”的大事（不包含公積金貸款，只涉及商業(yè)房貸）。
以前，房貸利率是由“5年期及以上貸款基準利率×折扣（或者上浮幅度）”構(gòu)成。而貸款利率在2019年全面改革，“貸款基準利率”被LPR（貸款市場報價利率）所取代。
新的貸款利率計算方式為：5年及以上LPR利率+加點。
這其中，5年期LPR利率由央行每月20日發(fā)布，每月調(diào)整一次，以最新的為準，而加點基數(shù)由地方確定。
關(guān)于貸款的首付比例：
對于購房人家庭首次貸款購買普通商品住房的，首付款比例不低于30%；
對于購房人家庭名下有一筆住房貸款未結(jié)清，再申請貸款購買普通商品住房的，首付款比例不低于60%，再申請貸款購買非普通商品住房的，首付款比例不低于70%。
注：住房交易時點在2017年3月29日（含3月29日）后的，按照新政策執(zhí)行。
公積金貸款政策
為進一步貫徹落實深化“放管服”改革要求，減輕購房職工辦理二手房住房公積金貸款負擔(dān)，精簡辦事材料，提升住房公積金貸款辦理效率，自2020年2月26日起，職工購買二手房申請住房公積金貸款，不再提供抵押物評估報告；所購房屋評估價以我市稅務(wù)部門的交易計稅評估價作為認定依據(jù)。
廈門公積金現(xiàn)有貸款政策
◆【貸款額度】
職工家庭首次申請住房公積金貸款的，最高貸款額度為120萬元；職工家庭第二次申請住房公積金貸款的，最高貸款額度為100萬元。
◆【住房公積金貸款實行差別化信貸政策】
符合我市商業(yè)性個人住房貸款資格，無未結(jié)清住房公積金貸款，無兩次及以上住房公積金貸款記錄的職工家庭，可申請住房公積金貸款。
住房公積金貸款首付款比例按照我市同期商業(yè)銀行個人住房貸款首付款比例標準執(zhí)行，住房貸款記錄包含我市住房公積金貸款記錄（含公轉(zhuǎn)商貸款）和人民銀行個人征信報告體現(xiàn)的住房貸款記錄；我市商業(yè)銀行個人住房貸款首付款比例標準發(fā)生變化時，隨之相應(yīng)調(diào)整。
職工家庭首次申請住房公積金貸款購房，貸款利率按住房公積金貸款基準利率執(zhí)行；第二次申請住房公積金貸款購房，貸款利率按住房公積金貸款基準利率的1.1倍執(zhí)行。
廈門公積金貸款條件
貸款的核心要求是申請貸款前12個月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金，申請貸款時處于繳存狀態(tài)，且個人信用良好。
截至申請貸款時前兩年內(nèi)個人貸款最高逾期期數(shù)不超過3期（含）、累計逾期次數(shù)不超過6次（含），非借款人原因造成逾期的不計算在內(nèi)。
廈門公積金繳存
◆ 公積金繳存基數(shù)、繳存比例和月繳存額
（一）住房公積金繳存基數(shù)
1.繳存基數(shù)為職工本人上一年度（2018年1月1日至2018年12月31日）月平均工資，且不得高于20958.33元，不得低于1700元。工資總額口徑按國家統(tǒng)計局《關(guān)于工資總額組成的規(guī)定》（國家統(tǒng)計局令〔1990〕第1號）規(guī)定執(zhí)行;
2.2019年1月1日（含）后新參加工作的職工，其繳存基數(shù)為該職工參加工作第二個月的月工資收入；
3.2019年1月1日（含）后新調(diào)入的職工，其繳存基數(shù)為該職工調(diào)入當(dāng)月的月工資收入，另有規(guī)定的從其規(guī)定。
?。ǘ┳》抗e金繳存比例
1.同一單位中，單位繳存比例和職工繳存比例應(yīng)保持一致。同一單位只能有一個繳存比例。
2.繳存單位可在5%至12%的區(qū)間內(nèi)自主確定繳存比例。單位申請降低繳存比例的，經(jīng)本單位職工（代表）大會或工會討論通過，并經(jīng)市住房公積金中心審核后實施。
?。ㄈ┳》抗e金月繳存額
1.月繳存額=繳存基數(shù)×單位繳存比例+繳存基數(shù)×職工繳存比例。
2.月繳存額上限為5030元，下限為170元。
02公積金繳存基數(shù)如何確定？何時調(diào)整？
正常情況下，個人的公積金繳存基數(shù)是按上一年12個月平均稅前工資作為基數(shù)（滿足上下限的情況下），每年7月份調(diào)整。如單位不按個人實際工資作為基數(shù)，則除外。
購房相關(guān)稅費
很多人都知道買房要交首付，但對于買房的其它費用，可能還不太了解，尤其是二手房，除了首付之外，還需要繳納多種稅費，一起來看看到底有哪些吧！
1、契稅
首套房或者二套房，房屋面積≤90平，契稅為1％。
首套房房屋面積＞90平，契稅為1.5％。
二套房房屋面積＞90平，契稅為2％。
注意，二手房的契稅，大多數(shù)情況下，是按照房屋的評估價來計算的，而非房屋的成交價格。
2、增值稅及附加稅
購買二手房，需要繳納增值稅。
住宅：滿2年的免稅；小于2年的按5%征收率全額繳納；
非住宅：不論年限，按照5%征收率差額繳納；
自建房：銷售自建自用住房的免稅；轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)的按5%征收率全額繳納
增值稅及其附加稅計算公式：房屋的計稅價÷（1＋5％）×5.6％
3、中介費
在二手房交易過程中，中介為買方提供了服務(wù)，因此要收取一定的服務(wù)費。一般為房屋成交價格的1％－3％。注意了，中介費是可以砍價的，具體砍價多少，就要看個人與中介人員的溝通、談判情況了。
4、貸款擔(dān)保費
房貸擔(dān)保費指銀行一般為了規(guī)避房貸風(fēng)險，需要借款人提供專業(yè)的擔(dān)保公司，由他們?yōu)槟闾峁?dān)保所支付的費用。暫沒有收費標準，幾百幾千都由中介開。
5、個人所得稅
滿五唯一的房子，免征個稅。即該房屋為出售人的唯一住房，且不動產(chǎn)證滿了五年，則可以免征個稅。
其他情況：
?。?）20%稅率差額納稅：（轉(zhuǎn)讓收入-財產(chǎn)原值、有關(guān)稅金及合理費用等）*20%；
?。?）在廈門地區(qū)，個人轉(zhuǎn)讓二手房屋，如有增值，但不能核實房屋原值的：按不含稅收入的1.5%征收
6、交易手續(xù)費
按照房屋的面積來征收，住宅一般為4－6元／平方米。
7、印花稅
住宅免征。
非住宅的話，按合同金額或評估計稅價值的0.05%繳納（2019年1月1日-2021年12月31日小規(guī)模納稅人減半）
8、權(quán)證印花稅
5元／戶；權(quán)證登記費，住宅80元／套，非住宅550元／套。
9、城建及附加稅（銷方繳納）（2019年1月1日-2021年12月31日可享50%減免）
城市維護建設(shè)稅：7%（市區(qū)）；5%（縣城及鎮(zhèn)）；1%（其他）
教育費附加：3%地方教育附加：2%10、土地增值稅（銷方繳納）
住宅：自2008年11月1日起暫免征收。
非住宅：轉(zhuǎn)讓收入全額（不含稅）的5%（也可依申請按查賬征收方式繳納）
備注：在實際交易過程中，稅費大多由買方承擔(dān)，在市場比較冷淡的時候，也有部分賣方愿意承擔(dān)稅費。
二手房交易過程
了解完購房政策、貸款政策、稅費之后，我們再來了解下如何進行選房。
【選擇房源】
第一，明確自己購房的目的。買房是為了投資、收租還是自?。窟€是為了孩子的教育？自住的話就是自己喜歡為主，上班近一些，環(huán)境、戶型、朝向等各方面都不要有太大問題，基本上就不會后悔。
考慮小孩教育，要想一想是要單學(xué)區(qū)還是雙學(xué)區(qū)，一梯隊還是二梯隊。小孩天資不錯的話可以考慮好的小學(xué)，然后靠成績上好的初中。穩(wěn)妥一些，可以考慮9年一貫制。如果是投資，就要想怎么找到夠“筍“的房子，哪個板塊更好，容易出租且租金符合期望。
第二，確定首付款和總價預(yù)算。結(jié)合自己的收入、首付后的儲備金，確定放多大杠桿，一般是建議盡量能貸多少貸多少。根據(jù)總價確定地段，根據(jù)需求細化。
第三，確定好板塊后確定小區(qū)。每個板塊，會有次新、老破小，是為了地段不顧房齡及環(huán)境，還是堅定次新，要權(quán)衡好利弊。
第四，確定要買的房源。做好房源定位，再去實地看房，才能有的放矢，不會容易被他人左右，否則看個幾套就犯暈了，忘了自己的初衷。一個小區(qū)可能只有幾套房子在賣，樓層、位置、朝向，必須要有所取舍，沒有十全十美的房子。
【實地看房】
第一中介往往會給你推薦一堆的房源，不要盲目聽從去看，應(yīng)當(dāng)逐一篩選，排除不在選擇范圍內(nèi)的，提高效率。
第二，帶好看房工具。一天可能看5到10套房，有時要兼顧房東時間，帶些吃的補充能量是必要的。帶把尺子可以量一量房子層高、面寬，也能讓自己看起來專業(yè)一點。手機的指南針功能也記得利用上，房屋朝向就很清楚了。
第三，安排好看房時間。東戶最好在上午看，西戶最好在下午看，采光就比較清楚了。比較中意列入備選的房子，最好白天、晚上都去看看，了解小區(qū)環(huán)境、人員構(gòu)成。
第四，重點想明白、列清楚。要投資找筍盤，就看夠100套，認識足夠的中介。想砍價就要了解清楚房東背景、賣方動機。要真實居住、改善生活就要多實地走走，對硬件條件、人文條件有個基本認識。
【學(xué)位政策】
廈門的學(xué)區(qū)房，可以說是最受購房者歡迎的房源了。那么，在選擇學(xué)區(qū)房的時候，又該注意什么呢？
購買二手房過程中，一定要做好產(chǎn)權(quán)調(diào)查，中介目前對于產(chǎn)權(quán)調(diào)查比較薄弱，更多是來源于賣方的介紹，這就迫使買方一定要在購買房屋前要有足夠的了解。特別是在學(xué)區(qū)方面，能讀什么學(xué)校、有哪些限制條件等一定要了解清楚，并且協(xié)議當(dāng)中一定要有明確的學(xué)區(qū)約定和違約賠償責(zé)任。
如果對方不愿意加這些條款，很可能這套房屋就有什么貓膩，所以這些學(xué)區(qū)房的相應(yīng)條款和違約賠償責(zé)任是一個學(xué)區(qū)房的試金石。
【買房注意事項】
一般在進行二手房的交易時候要考慮到的事項都有哪些？
1、產(chǎn)權(quán)審核
在進行二手房交易之前，要先對二手房的產(chǎn)全進行審核，很多人都擔(dān)心會買到有瑕疵的房子，這是大家為什么都不選擇主動交易的主要原因，為了能夠避免這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，就要先做好產(chǎn)權(quán)的審核。一般要查看業(yè)主的房產(chǎn)證、購房憑證以及契稅發(fā)票等，要確保其房產(chǎn)的歸屬，看是否有其他問題。
2、簽訂合同
在看好房子后，就要進入到合同簽訂的環(huán)節(jié)，在這個過程中是一定要謹慎再謹慎，一些細節(jié)上的事項要注意好。簽訂合同后是需要繳納定金的，要知道定金的繳納也不是小事，要根據(jù)情況來判定，一般都是按照5%來計算，交易的時候要多留個心眼，以免出現(xiàn)其他問題，影響到自我效益。
3、進行贖樓
贖樓是整個二手房買賣中比較重要的環(huán)節(jié)，根據(jù)不同地區(qū)會有不同的贖樓方式，面臨的風(fēng)險也是各有不同的。贖樓的方式很多，可以選擇業(yè)主擔(dān)保，也可以選擇銀行按揭，不過一般都是需要買家先提供樓的，這樣才能夠保障交易的正常進行。
4、資金監(jiān)管
除了產(chǎn)權(quán)問題，大家比較關(guān)心的應(yīng)該就是資金監(jiān)管了，現(xiàn)在基本上都是按照體系和規(guī)則進行，風(fēng)險相對來說是比較小的。不過為了更好地保障自我效益，一般來說資金還是采用托管的方式，由銀行來監(jiān)管，可以先簽訂一份監(jiān)管協(xié)議，將條目羅列清楚，等到交易成功后再進行交易。
5、買賣合同
最后完成二手房的交易一個買賣合同也是必須的，保障雙方的交易安全，需要將合同中的內(nèi)容描述清楚，做好最后的簽訂。基本上這些都是在實際交易的時候要考慮清楚的，避免風(fēng)險的出現(xiàn)。
對住戶們來說需要先考慮清楚，根據(jù)不同的情況來區(qū)分。二手房的交易事項是比較多的，要嚴格按照正規(guī)的渠道和交易程序進行，以免出現(xiàn)后期的其他問題，影響到自己的居住。
6、違約責(zé)任
先說好，先明后不爭。
對買家來說：
首期款不能及時給怎么辦？貸款下不來怎么辦？違約金該怎么算？
對賣家來說：
無法解壓怎么辦？租戶不愿意遷走怎么辦？房子內(nèi)部設(shè)施遭到破壞怎么辦？
這些很多細節(jié)問題，都要在合同中約定說明，并且要講清楚違約責(zé)任，賠償標準，減少生活風(fēng)險。
【二手房交易流程】
01
房產(chǎn)解押流程
銀行預(yù)約→到銀行申請?zhí)崆斑€款→銀行結(jié)清→送至房管局注銷→取件
Tip：解除抵押權(quán)是指：原抵押于銀行的產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)將所借款項一次性還清之后，由銀行送交易所解除原抵押關(guān)系的程序。
1、解押時長
5-15個工作日（具體看各個銀行）
2、材料準備
賣方提供材料：借款人本人到場、本人身份證、借款合同、銀行卡，還款資金。
3、各銀行解押指南
需預(yù)約銀行：中行、工行、農(nóng)行、交行（可關(guān)注各家銀行公眾號進行了解）
02
產(chǎn)權(quán)評估流程
聯(lián)系評估公司→評估公司到物業(yè)處拍照→出報告→評估公司將報告送至銀行及總部
產(chǎn)權(quán)評估注意事項
?。?）簽單前后請?zhí)崆按_認評估費用
（2）根據(jù)自身條件，可以預(yù)先和評估方或中介選擇合適的貸款銀行、確認房屋的評估價格、確定貸款金額
（3）一般5個工作日左右出報告
?。?）評估公司會直接送至銀行
03
過戶繳費流程
確認過戶時間及材料→到市房地產(chǎn)交易中心簽字過戶→取號→過戶繳稅→領(lǐng)取取件單→取件
過戶繳費注意事項
?。?）一般中介方會要求傭金、評估費要收齊才可過戶；看能不能協(xié)商留一部分資金作為后續(xù)流程的保障金。
?。?）買賣雙方的交易材料（買賣雙方均需到場）
Tip：賣方需要帶夫妻雙方的身份證、結(jié)婚證（單身不用）、戶口本、產(chǎn)權(quán)證（無原件需帶銀行蓋章的復(fù)印件）；買方需要夫妻雙方的身份證、結(jié)婚證（單身不用）、戶口本、資金。
賣方
婚前財產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人持夫妻雙方證件一人到場即可；
婚后需夫妻雙方到場；
公證的受托人到場；
未婚的一人到場；
外籍一人到場；
產(chǎn)權(quán)是未成年小孩，父母一方持家庭材料到場即可；
買方
產(chǎn)權(quán)做一人，新產(chǎn)權(quán)人持夫妻雙方材料一人到場；
產(chǎn)權(quán)做二人，需二人持證件到場；
?。?）看清楚網(wǎng)簽合同的條款再簽字確認；
?。?）當(dāng)日繳稅，可刷儲蓄卡或者信用卡（單筆稅費刷卡不得超過五萬），也可用讓地稅打單到銀行對公窗口繳交（需在取件前三個工作日繳交完畢）
?。?）最好貸款銀行到場配合簽貸或過戶完到銀行簽貸，最好同步辦理；
?。?）索取取件日期并跟蹤后續(xù)貸款情況。
04
簽貸款流程
與銀行預(yù)約簽貸時間地點→簽貸→跟進審批進展→取件前確認貸款審批
簽貸款的重點
?。?）新產(chǎn)權(quán)證取件后辦理簽貸手續(xù)（公積金或組合貸）；過戶當(dāng)天辦理簽貸手續(xù)（商業(yè)貸）
Tip：公積金貸款正常流程要先過戶，等新產(chǎn)權(quán)證下來后才能去簽貸款。待銀行審批（5個工作左右）完后會移交公積金審批中心（一個月左右）。
（2）收入證明：公積金繳交額的4.5-5倍
?。?）到場人員：簽貸款借款人已婚的夫妻雙方到場面簽，不能委托；如有擔(dān)保人，擔(dān)保人夫妻雙方到場；如有共同借款人，共同借款人夫妻到場；
05
領(lǐng)證流程
確認領(lǐng)證時間→領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證→核對產(chǎn)權(quán)證信息
?。?）領(lǐng)證件當(dāng)日繳非稅（包含交易手續(xù)費、權(quán)屬登記費、土地出讓金）；
?。?）到場人：產(chǎn)權(quán)人到場；若產(chǎn)權(quán)人不能到場，則需代理人持本人以及產(chǎn)權(quán)人身份證原件到場領(lǐng)證（兩張身份證需復(fù)印在一張紙上）
06
抵押放款流程
將產(chǎn)權(quán)證編號發(fā)給銀行做抵押合同→與銀行確認抵押時間→到市政辦理抵押手續(xù)→銀行放款
（1）取件前與銀行預(yù)約抵押時間
?。?）抵押登記后十個工作日內(nèi)可放款（若是非住宅或抵押貸款的，需推遲三個工作日左右）
?。?）到場人：借款人夫妻雙方持證件原件到場；
07
物業(yè)交接流程
銀行放款→雙方到物業(yè)辦理交接→簽訂物業(yè)交接單
?。?）賣方繳清所欠水電費、取消一卡通代扣；
?。?）辦理房屋交接手續(xù)并簽訂《房屋交接聲明》
（3）憑物業(yè)交接單七日內(nèi)辦理水、電、煤氣過戶
各環(huán)節(jié)交易時限
?。?）解押注銷：1個工作日（為一手產(chǎn)權(quán)）5個工作日（ 為二手產(chǎn)權(quán)），加急2個工作日
（2）二手交易：7個工作日，加急5個工作日
?。?）抵押登記：10個工作日，加急3—4個工作日
?。?）繼承需換證：10個工作日配圖+12個工作日換證
?。?）贈與換證：7個工作日
（6）純公積金貸款：整筆交易完成約為送件材料齊全后的兩個半月至三個月；走公積金貸款擔(dān)保（按資料齊全算起），整筆交易完成約兩個月左右；
（7）公積金、商業(yè)組合貸：整筆交易完成約為送件材料齊全后的三個半月至四個半月；走公積金貸款擔(dān)保（按資料齊全算起），整筆交易完成約為兩個半月左右。
Tip：
1、以上除了合同簽貸款不能辦理公證委托外，其他環(huán)節(jié)可以公證委托他人辦理；
2、涉及公告期的過戶不能加急
3、以上時間僅供參考，具體時間隨著各部門政策變化有所變動，以實際成交情況為準。
看了以后，是不是覺得二手房交易很麻煩。如果我們費力一些，買到了適合自己的二手房，麻煩一些又怕啥呢？
如果《外地人在廈門如何買房？外地人在廈門買房條件是什么？附廈門購房稅費明細表》找不到你想要的內(nèi)容，可以嘗試：
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【積分】：廈門積分入學(xué)細則 | 【劃片】：小學(xué)劃片+對應(yīng)初中 | |
| 【小學(xué)】：小學(xué)名單+劃片范圍 | 【高中】：高中學(xué)校+本科上線率 | ||
| 【初中】：中學(xué)名單+劃片范圍 | 【小升初】：小升初派位學(xué)校 | ||
| 【中考】：中考上線率政策解讀 | 【戶籍入學(xué)】：廈門戶口學(xué)生入學(xué) | ||
| 【幼兒園】：幼兒園名單招生劃片 | 【入園體檢】：幼兒園入園體檢 | ||
| 【熱點學(xué)校】：熱點學(xué)校名單及條件 | 【私立學(xué)校】：不要積分入學(xué)學(xué)校 | ||
| 【落戶】：廈門落戶政策解讀 | 【公積金】：公積金提取貸款流程 | ||
| 【電費】：廈門電費價格 | 【社保】：社保辦理指南+繳納比例 | ||
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| 【社區(qū)醫(yī)院】：社區(qū)醫(yī)院電話+地址 | 【補貼】：畢業(yè)生、人才、創(chuàng)業(yè)補貼 | ||
| 【核酸】：核酸價格+核酸檢測地點 | 【居住證】：居住證在線辦理 | ||
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| 【疫苗】：疫苗接種在線預(yù)約+電話 | 【失業(yè)】：失業(yè)金領(lǐng)取條件流程 | ||
| 【市民卡】：市民卡辦理流程指南 | 【低保】：低保補貼辦理方法 | ||
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